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Das PABI-Verfahren basiert auf 15 Jahren intensiver Forschungsarbeit und zahlreichen Praxisprojekten. Die Eleganz steckt in der einfachen, praxisorientierten Anwendung, ohne die Aussagekraft zu beeinträchtigen. Zur Anwendung des Verfahrens stehen ein Excel-Tool sowie ein Software-Tool zur Verfügung.
Das Verfahren unterscheidet zwischen:
- regelmäßigen Maßnahmen: Diese fallen über den gesamten Lebenszyklus an. Häufig werden sie als laufender Unterhalt bezeichnet. Enthalten sind die Bedienung sowie die Grundmaßnahmen der Instandhaltung Wartung, Inspektion und kleine Instandsetzungsmaßnahmen.
- außerordentlichen Maßnahmen: Diese fallen im Zyklus von 30-40 Jahren an. Sie zeichnen sich durch ihren Projektcharakter aus und beinhalten große Instandsetzungen sowie Maßnahmen der Verbesserung.
Verwendungszweck der Ergebnisse
- Gezielte Bereitstellung von finanziellen Mitteln zum richtigen Zeitpunkt.
- Transparente und belastbare Bestimmung des Instandhaltungsbudgets.
- Vorausschauende Planung des Instandhaltungsbudgets (30 Jahres-Forecast).
- Nützliche Argumentationshilfe für die Rücklagenbildung.
- Hohe Aussagekraft durch Berücksichtigung von objektspezifischen Einflüssen.
- Einfache Anwendung, da Budgetierung auf Portfolio-Ebene (Helikopter-Blick).
- Aufzeigen des Instandhaltungsstaus.
Wissenschaftlich fundiertes Verfahren
- Das Verfahren basiert auf über 15 Jahren Forschungsarbeit.
- Basiert auf europaweit einzigartiger Datenbasis mit Realdaten über gesamten Lebenszyklus.
- Sukzessive Weiterentwicklung z.B. für zusätzliche Nutzungsarten.
- Gewichtungsfaktoren werden im Rahmen v. Projektarbeiten kritisch überprüft und angepasst.
- Arbeit wurde ausgezeichnet mit dem Immobilienforschungspreis der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif)
- Validiert mit realen Liegenschaften (zuletzt 2019 durch GEFMA AK-Teilnehmer „Personalbedarf im FM“ mit 633 Immobilien mit 2.058.525 m²NUF).
In der Praxis erprobt
- Seit 2009 in der Praxis erprobt.
- Fokus liegt auf einfacher Umsetzbarkeit mit minimalem Aufwand.
- Ansatz wurde von KGSt im Rahmen der Richtlinie „Instandhaltung kommunaler Gebäude- Budgets ermitteln und Aufwand für Folgejahre planen“ aufgegriffen.
- Individuell anpassbar durch spezifische Gewichtungsfaktoren.
- Seit 2015 steht für Anwender ein Excel-Tool zur Verfügung.
- Nur wenige Gebäudeinformationen notwendig, die in der Praxis i.d.R. vorliegen.
- Skalierbarkeit hinsichtlich Genauigkeit.
Bisher berücksichtigte Nutzungsarten
- Büro- und Verwaltungsgebäude
- Schulen und Jugendeinrichtungen
- Werkstätten
- Sporthallen und Schwimmbäder
- Laborgebäude
- Wohngebäude
- Weiter Nutzungsarten können bei Bedarf und nach näherer Untersuchung ergänzt werden.
Berücksichtigung Objektspezifischer Einflüsse
Die wissenschaftlichen Untersuchungen haben gezeigt, dass einige Einflussgrößen, wie z.B. das Gebäudealter oder der Technikanteil die Höhe des Instandhaltungsbedarfes maßgeblich beeinflussen. Diese wenigen relevanten Faktoren werden bei der PABI-Methode mit Hilfe von Korrekturfaktoren berücksichtigt.
Notwendige Immobiliendaten
Gebäuderahmendaten
- Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungswert
- Baujahr / bzw. fiktives Baujahr bei Altbauten
- Bruttogrundfläche (BGF) oder Nutzungsfläche (NUF) in m²
- Bruttorauminhalts (BRI) in m³
- Dach- und Fassendflächen (falls vorhanden)
Informationen hinsichtlich Einflusswirkungen
- Nutzungsart
- Technikanteil
- Denkmalstatus (ja/nein)
- Service-Level
- Qualität der Planung
Geltungsbereich
- Größere Immobilienportfolios, bei denen sich Abweichungen im Mittel ausgleichen
